El Código Civil en su artículo 392 establece que existe comunidad en el momento en el que un bien o derecho pertenece proindiviso a diversas personas. En este caso, los copropietarios tienen que participar tanto en las cargas como en los beneficios, en proporción a sus cuotas, que serán iguales mientras no se pruebe lo contrario, y el derecho de cada participe para servirse de las cosas comunes sin perjudicar a la Comunidad, ni impedir a los demás el uso.
En esta línea, el Código Civil regula lo que en la práctica se convierte en una gran fuente de conflictos, especialmente si existen problemas entre los copropietarios y el condominio es fruto de Herencias o bien de relaciones familiares o de pareja deterioradas. Esto mismo sucede en los casos en que se producen situaciones de necesidad en que es utilizado en forma exclusiva por uno de los copropietarios.
Sin embargo, no es el objetivo de este artículo el estudio de las diversas controversias surgidas en los condominios, aunque sí señalar que en la mayoría de los casos, por no hablar en casi la totalidad, la manera correcta de afrontar el conflicto que se crea entre partes afectadas y de obtener una solución satisfactoria con un coste de tiempo reducido será la Mediación. La mediación pretende, a través de la intervención de un Mediador Profesional, con la habilidad y técnica adecuada, que las partes involucradas alcancen su propio acuerdo. No obstante, si la mediación, si es infructuosa permitirá siempre acudir a la vía judicial.
La disolución de la cosa común la encontramos recogida en el artículo 400 del Código Civil al establecer que ningún copropietario está obligado a permanecer en Comunidad. Cada uno podrá pedir en cualquier momento la división de la Cosa Común, ya el Código Civil establece como formula válida que la división se haga por amigables componedores. Es decir de forma consensuada.
En esta línea, si el bien es divisible el problema es menor, ya que se reparte entre partes iguales. El problema se complica cuando es indivisible, como puede suceder con un bien o en la mayoría de los casos un piso, tierra o vehículo.
En este caso surge la pregunta de cómo realizar esta operación cuando el bien es indivisible. La fórmula nos lo va a decir el artículo 404, ya que o bien se le adjudica a un condueño indemnizando al resto o bien se vende y se reparte el precio.
Soluciones que se pueden aportar:
Una de ellas es Tasar el Bien de manera que se tiene una referencia y se llega a un acuerdo. Los problemas más habituales en estos casos son que la persona que pretende el bien no pueda pagar el precio justo y pretende adjudicarse el bien por lo que el puede pagar o por el crédito que es capaz de obtener, intentando imponer a la otra ese precio lo mejor será acudir a un tasador independiente que fije criterios objetivos sobre el que llegar a un acuerdo. La solución a eso puede ser intentar obtener aplazamientos en el pago o incluso una pequeña rebaja en las pretensiones dentro de unos términos razonables. E incluso acudir a la mediación, no nos olvidemos que a falta de acuerdo la perdida puede ser importante para los dos partes.
Asimismo, la Venta se presenta como solución. Desde mi punto de vista se trata de la opción más recomendable, y se puede llevar a cabo bien poniéndose de acuerdo en la venta y haciéndola de forma conjunta o eligiendo o un tercero que proceda a la misma y reparta el dinero obtenido. No obstante, en tiempos como los que atravesamos en los que las cosas han disminuido de manera notable su valor económico puede que no sea tan aconsejable.
Finalmente está la vía Judicial. Acudiremos al juzgado cuando exista incapacidad de llegar a algún tipo de acuerdo. También cuando algún copropietario este desaparecido o sea imposible contactar con él. La acción es imprescriptible.
En este caso, el juez citará a las partes a juicio, en primer lugar se celebra una pequeña vista que se denomina Audiencia Previa en la cual se intenta llegar a un acuerdo, se fijan los hechos y se propone prueba. A continuación el juez cita a las partes para el día del juicio, que se celebrara unos meses más tarde, no obstante como en la mayoría de los casos la prueba que se propone es documental, el juicio suele quedar concluido en esta fase.
Una vez celebrado el juicio se dicta sentencia. Que será en todos los casos, salvo que se diluciden cuestiones de propiedad o legitimidad, estimatoria de la división.
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