En anteriores entradas de nuestro blog hemos hablado de importantes novedades que han entrado en vigor este año. Por ejemplo, hace unos días te contamos cuáles son las novedades fiscales de 2023 y poco antes hicimos lo propio con las novedades a nivel laboral. Y, como nos gusta ofrecer información de utilidad a través de estas publicaciones, hoy vamos a hablar sobre un aspecto que genera muchas dudas: la toma de decisiones en una comunidad de propietarios.
Si vives en una casa unifamiliar e independiente no tendrás que consultar con nadie si quieres pintar la fachada, instalar un aire acondicionado o poner una antena de televisión nueva. Sin embargo, la cosa cambia drásticamente si vives en un edificio de vecinos o una urbanización de casas. De hecho, seguro que has escuchado casos en los que los propietarios impugnan decisiones de las comunidades.
Pero… ¿Realmente cómo deben tomarse las decisiones en una comunidad de vecinos. Lo cierto es que hay que tener en cuenta muchos factores al respecto. Así que en este nuevo post vamos a explicarte todo lo que deberías saber al respecto.
¿Cómo se toman las decisiones en una comunidad de vecinos?
Ya sea para instalar un ascensor, cambiar las luces de los pasillo, para mejorar las zonas comunes o para tomar medidas ante un vecino ruinoso, el papel de la comunidad de propietarios es fundamental. Lo habitual es que las decisiones se tomen por consenso, es decir, por un acuerdo entre la mayoría de los vecinos. Aunque lo cierto es que no siempre es necesario que sea así.
Y conocer esta información cuando se participa en una junta de propietarios resulta clave. Cada propuesta necesitará un número de votos diferente en función de lo que se trate y hay muchos casos en los que el consenso no tiene por qué ser unánime. La Ley de la Propiedad Horizontal establece los siguientes tipos de mayorías para estas situaciones:
- Unanimidad: las decisiones de mayor trascendencia de la comunidad deben contar con unanimidad, es decir, la totalidad de los votos.
- Mayoría de 3/5: cuando se trata de servicios que se ofrecen a los propietarios basta con disponer de una mayoría de 3/5.
- Mayoría simple o acuerdo de ⅓: los asuntos no recogidos en los casos anteriores suelen requerir de una mayoría simple (la mitad más uno) o de un acuerdo de ⅓ de los propietarios.
Casos en los que es necesaria la unanimidad
Cuando hablamos de unanimidad hacemos referencia a los acuerdos que requiere de la aprobación total de todos los vecinos. Es decir, todos los propietarios de las viviendas deben dar su voto a favor. Esto ocurre en los casos en los que se quieran modificar los estatutos de la comunidad, cuando se vayan a realizar cambios en la estructura del edificio o en las zonas comunes y cuando se quiera variar la cuota de la comunidad.
Decisiones que requieren 3/5 de los votos
Estas decisiones son las que afectan a los servicios que la comunidad ofrece a los propietarios. Estos son la instalación de un ascensor, la renovación de los sistemas eléctricos y acometidas de agua, la colocación de antenas comunitarias… También es necesario contar con este tipo de mayoría para arrendar elementos comunes que no tengan un uso exclusivo.
Casos en los que basta con una mayoría simple
Hay algunos casos en los que es necesario contar solo con una mayoría simple, de la mitad de los propietarios más uno. De hecho, son los casos no contemplados en los dos anteriores supuestos. Además, también es necesario contar con una mayoría simple cuando se van a realizar obras o servicios que eliminen barreras arquitectónicas para personas con discapacidad o para mayores de 70 años. En este caso, siempre que el importe supere la cantidad equivalente a 12 cuotas de la comunidad.
Decisiones que requieren ⅓ de los votos
Por último quedan los casos que requieren únicamente ⅓ de los votos de los vecinos para su aprobación. Estos son los relacionados con instalación de nuevas infraestructuras de menor calado como antenas para la televisión de pago o para la instalación de placas solares. En este caso, eso sí, los costes correrán a cargo de los interesados.
Hay algunas decisiones que requieren del voto unánime de los propietarios, mientras que en otros casos basta con una mayoría simple
¿Qué temas deben tratarse en las juntas de propietarios?
Llegados a este punto, ahora que conoces cómo deben aprobarse las decisiones en una comunidad de propietarios, es el turno de hablar sobre qué temas deben tratarse en las juntas. Lo cierto es que la Ley de Propiedad Horizontal establece los temas que suelen tratarse de forma habitual en este tipo de reuniones. Estos son los siguientes:
- Aprobar gastos e ingresos anuales en curso y de ejercicios anteriores.
- Aprobar los presupuestos de la comunidad de vecinos.
- Aprobar la realización de obras de reparación del edificio.
- Aprobar o reformar los estatutos de la comunidad.
- Determinar las normas de convivencia para los vecinos de la comunidad.
Por otra parte, además de estos temas se pueden tratar cualquier otra cuestión que pueda ser de interés general para la convivencia de los vecinos. De hecho, no hay ningún tema que no tenga cabida en este sentido siempre y cuando se incluya en el orden del día. En este sentido la Ley de Propiedad Horizontal es bastante clara: en las juntas de propietarios únicamente pueden tratarse los temas previstos en la orden del día y que estén incluidos en la convocatoria notificada a todos los propietarios.
Conclusión
Como has podido ver, son muchas las cosas a tener en cuenta relacionadas con las juntas de propietarios en comunidades de vecinos. El principal consejo para afrontarlas siempre tiene que ver con intentar alcanzar la solución más satisfactoria para todas las partes implicadas. Sin embargo, para los casos en los que esto no es posible es mejor contar con asesoramiento legal especializado. Así que si te preguntas cómo actuar en estos casos, no lo dudes y contacta con nosotros para que te brindemos la mejor ayuda posible.
